【导语】11月份房地产相关数据应公布，从公布数据看，基本面的差依旧是典型的特点，这一点也在近期商品市场行情中体现无疑。商品价格继续分化，但相比与前期，地产后端商品则进入调整状态，而地产前端商品则一改疲态，总体呈向上趋势。
房地产相关指标：低开工，高竣工，高库存
增量看新开工端，降幅继续收窄。根据国家统计局公布的最新数据，1-11月份房屋新开工面积87456万平方米，下降21.2%。其中，住宅新开工面积63737万平方米，下降21.5%。房地产新开工累计面积低于07年同期水平，房地产新开工面积代表的是未来需求，未来需求则用提偏弱是基本的事实，这也导致地产前端商品需求不振。
在看竣工端，继续保持相对高位水平。房屋竣工面积65237万平方米，增长17.9%。其中，住宅竣工面积47581万平方米，增长18.5%。竣工面积总体保持相对高位状态，1-11月份累计同比增速为近十年新高，竣工面积处理历史相对高位水品。
库存端，存量库存压力明显高位。11月末，商品房待售面积65385万平方米，同比增长18.0%。其中，住宅待售面积增长20.4%。商品房待售面积对于整个房地产市场来讲是属于供给，对房地产企业来讲是库存，是压力。
需求端：居民购房热情依旧处于低位
从统计局数据看，1-11月份，商品房销售面积100509万平方米，同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额105318亿元，下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。统计局公布的两项数据看，总体降幅并不明显，总体降幅相对较为稳定，并未有继续恶化的迹象。
这一点从居民信贷数据中也能够看出端倪。根据央行公布数据，前十一个月人民币贷款增加21.58万亿元，同比多增1.55万亿元。11月份人民币贷款增加1.09万亿元，同比少增1368亿元。分部门看，住户贷款增加2925亿元，其中，短期贷款增加594亿元，中长期贷款增加2331亿元。从相对水平上看，近两年居民户中长期贷款额度呈断崖式下跌，2023年1-11月相对水平回落至13-14年装填。反映出居民对于购房热情的变化呈明显降温状态。
商品表现：前后端商品殊途同归
从近期商品价格上看，地产前端和地产后端商品走势有分化的特点，其中地产前端商品价格呈回暖态势，而地产后端商品走势则震荡下跌，价格呈分化状。从驱动逻辑上看，地产前端商品受新开工面积降幅收窄因素的影响，价格自9月份之后震荡偏强，而地产后端的商品则出现明显回落，这与地产竣工面积同比涨幅有所收窄有关。
从具体商品上，地产前端商品中，螺纹钢与水泥表现总体向好，反映近期地产政策和新开工向好的状态，而地产后端商品中，近三个月价格上涨的仅有PS和钛白粉两个品种，PVC，EPS，MDI，电解铝等在地产后端应用的商品均出现下跌，带动地产后端商品走弱，价格下跌主要受宏观及基本面偏弱因素的影响。
向前看，上海、北京等城市调整了房地产的政策，虽然并未完全放开限购但也是为数不多能够打出的政策牌，预期未来有进一步放松政策管制的政策，这一点或刺激房地产商市场结构性回暖。根据统计局数据，11月份房地产市场价格总体继续回落，其中新建商品住宅价格环比上涨的城市有9个，较上月减少2个；持平城市有2个；下跌城市有59个。从二手房市场来看，70城中，仅一城二手房价持平，其余城市二手房价环比均有所下滑。从成交数量上看，交易规模有所上升，这意味着市场中“以价换量”现象增多，新房和二手房均以降价来促销。
对于商品价格来讲，价格方向上继续向上的可能更大，近期的调整可以视为后续继续上涨的蓄力准备，冬储是接下来一段时间需要关注的核心内容，真实需求随着北方普遍雨雪天气逐步进入冰点状态。考虑基本面，总体处于偏弱状态；虑价格的季节性，价格有向上的预期；考虑趋势，短期仍处在调整状态。综合判断，商品价格短期或延续震荡趋势，向上仍需要更强的拉动力量。